“집 팔면 세금 얼마나 나올까요?”
“양도차익은 알겠는데, 세금 계산이 너무 복잡해요…”
부동산 매도 시 반드시 고려해야 할 세금이 바로 **양도소득세(양도세)**입니다.
하지만 양도세는 보유 기간, 주택 수, 실거주 여부, 조정지역 여부에 따라 다르게 계산되기 때문에
계산기만으로는 정확한 예측이 어려운 경우가 많아요.
이 글에서는 2025년 기준 부동산 양도세 계산 공식, 감면 규정, 절세 전략까지
한눈에 보기 좋게 정리해드립니다.
비과세와 중과 기준도 함께 정리했어요.
양도세란 무엇인가요?
| 항목 | 설명 |
| 과세 대상 | 부동산·주식 등 자산 매각으로 발생한 차익 |
| 납세 의무자 | 양도일이 속한 달의 말일 기준 다음해 5월 말까지 신고 |
| 적용 세율 | 기본세율 6~45% / 2주택 이상은 중과세율 적용 가능 |
| 신고 방식 | 홈택스 전자신고 또는 세무사 대행 가능 |
양도세 계산 공식 (기본 구조)
``` 양도세 = [(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제)] × 세율 - 누진공제액 ```
| 항목 | 설명 |
| 양도가액 | 실제 매도 가격 |
| 취득가액 | 매입 당시 실제 거래가 + 취득세 등 포함 |
| 필요경비 | 중개수수료, 인테리어 비용, 양도세 신고 수수료 등 |
| 장기보유특별공제 | 보유·거주 기간에 따른 공제 (최대 80%) |
기본세율 vs 중과세율
| 보유 주택 수 | 과세 대상 | 세율 |
| 1주택 | 비과세 or 기본세율 (6~45%) | 조건 충족 시 비과세 가능 |
| 2주택 | 조정지역 내 매도 시 중과세율 | 기본세율 + 20% |
| 3주택 이상 | 조정지역 내 매도 시 | 기본세율 + 30% |
※ 2023년부터 일부 지역 비조정 해제로 중과 완화 적용 중 (2025년 기준 추가 개정 반영 필요)
장기보유특별공제 요율
| 보유 기간 | 1세대 1주택 거주 포함 | 기타 |
| 3년 | 24% (보유 12% + 거주 12%) | 6% |
| 5년 | 40% | 15% |
| 10년 | 80% (최대) | 30% (최대) |
실전 예시로 이해하는 양도세 계산
▶ A씨는 5년 전 3억 원에 아파트를 매입해 7억 원에 매도했고, 보유 5년, 거주 5년을 모두 충족했습니다. 필요경비는 2천만 원으로 가정합니다.
- 양도차익: 7억 - 3억 - 0.2억 = 3.8억 원
- 장기보유공제: 3.8억 × 40% = 1.52억
- 과세표준: 3.8억 - 1.52억 = 2.28억 원
``` 양도세 = 2.28억 × 세율(24%) - 누진공제 1,224만 원 ≈ 약 4,248만 원 ```
※ 실제 세율은 과세표준 구간에 따라 달라지며, 중간세율 15~24% 적용 구간 참고 필요
비과세 조건 (1세대 1주택)
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주
- 양도가액 12억 원 이하 (2023년 개정 기준)
- 조정대상지역 여부와 무관하게 실거주 요건 필요
※ 2년 이상 실거주는 직계존속 증빙, 전입신고 이력으로 판단됨
절세 전략 요약
| 전략 | 설명 |
| 증여 시점 고려 | 증여 후 일정 기간 경과 시 양도세 회피 가능 |
| 보유기간 채우기 | 2년 거주, 5년 보유 달성 후 매도 유리 |
| 매도 시기 조절 | 연도 말보다 다음 해 초 매도로 세율 구간 낮출 수 있음 |
| 필요경비 증빙 | 리모델링, 인테리어, 중개수수료 등 명확한 자료 확보 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 세무사 없이도 양도세 신고 가능할까요?
가능하지만 금액이 크거나 주택 수가 복잡한 경우, 세무사 상담이 유리합니다.
홈택스에서 간편 신고 기능도 제공됩니다.
Q2. 비과세 조건이지만 실거주를 잠깐 비운 적이 있어요.
일시적 공백은 허용되지만, 다른 주소지 전입 시 실거주 이력 단절로 간주될 수 있습니다.
전입·전출 기록 중요합니다.
Q3. 세대분리한 가족 명의의 집도 주택 수에 포함되나요?
가족 간 세대분리는 원칙상 별도 세대로 보지만,
세대 전입 목적과 생활 실태에 따라 합산 판단 가능성 있습니다.
양도세는 단순히 “얼마에 팔았느냐”보다
“언제, 누구 명의로, 어떻게 보유했느냐”가 더 중요합니다.
지금 보유한 주택이 있다면,
단 하루 차이로도 수천만 원의 세금 차이가 날 수 있다는 사실,
꼭 기억해두세요! }