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“집주인이 잠적했어요…”
“보증금을 못 돌려받고 나왔습니다.”
전세 사기, 더 이상 뉴스 속 이야기만은 아닙니다.
특히 깡통전세, 전입신고 미처리, 이중계약 등으로 인해
보증금을 돌려받지 못하는 사례가 전국적으로 늘고 있죠.
이 글에서는 2025년 기준 전세 사기 예방을 위한 핵심 체크리스트와,
이미 당했을 경우 대응 전략까지 단계별로 정리했습니다.
전세 사기란 무엇인가요?
| 항목 | 설명 |
| 깡통전세 | 매매가보다 전세가가 높은 상태. 보증금 회수 불가 위험 |
| 이중계약 | 한 집에 전세 계약을 여러 명과 동시에 체결 |
| 불법 중개 | 허위 광고, 무자격 중개인, 임대인 허위 신분 등 |
| 확정일자 미신청 | 보증금 보호 우선순위에서 밀리는 요인 |
전세 계약 전 확인해야 할 6가지
- 등기부등본 열람 필수
- 소유자와 계약 상대방이 같은지, 근저당 설정 여부 확인
- 전세가율 체크 (전세가 ÷ 매매가)
- 80% 이상이면 깡통전세 위험, 70% 이하 권장
- 보증보험 가입 여부 확인
- 임대인이 가입했거나, 세입자가 직접 신청 가능
- 전입신고 + 확정일자 꼭 받기
- 대항력 확보 필수 조치. 계약 당일 신청해야 효력 발생
- 이중계약 여부 탐색
- 같은 집 주소로 이미 계약된 사례 없는지 중개사 확인 요청
- 중개사 자격증명 확인
- 공인중개사 등록번호 + 담당자 실명 확인
깡통전세 위험 지역 유형
| 유형 | 특징 |
| 수도권 외곽 빌라 | 매매가 하락 폭 큰 지역, 전세가가 매매가 초과된 곳 많음 |
| 분양형 도시형 생활주택 | 허위 광고, 과장 분양 사례 다수 발생 |
| 신축 빌라 밀집지 | 가격 책정이 불투명하고 실거래가 확인 어려움 |
전세 사기 당했을 때 대처법
- 즉시 전입신고 + 확정일자 확인
- 대항력 유지 여부에 따라 보호 범위 달라짐
- 전세보증금반환보증 가입 확인
- 미가입 시, 법률구조공단·LH 긴급보증 상품 확인
- 법적 대응 절차 개시
- 임차권등기명령 신청 → 반환청구소송 → 강제집행 신청
- 피해자 지원제도 활용
- 전세사기 특별법에 따른 피해자 인정 → 대출 지원, 주거 이전 지원 등
- 법률상담·지자체 센터 연결
- 주거복지센터, 대한법률구조공단 등 무료 법률지원 신청 가능
전세 사기 예방 체크리스트 (요약)
| 항목 | 체크 포인트 |
| 등기부등본 | 근저당권, 가압류 등 권리관계 확인 |
| 전세가율 | 매매가 대비 70% 이하 적정 |
| 보증보험 | 가입 여부 확인 또는 직접 신청 |
| 확정일자 | 계약 당일 주민센터에서 신청 |
| 중개사 등록 | 공인중개사 등록번호 필수 확인 |
| 계약서 기재 | 임대인 실명, 소유자 일치 여부 명확히 |
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 보증보험에 가입하면 100% 보장되나요?
가입금액 한도 내에서만 보장됩니다. 초과금은 본인 부담 가능성 있습니다.
또한 사기성 계약이나 대항력 없는 경우 제외될 수 있어요.
Q2. 전세계약 후 1주일 내 전입신고했는데 괜찮을까요?
계약 당일 전입신고해야 우선변제권을 얻습니다.
기간이 지연되면 다른 채권자보다 순위가 밀릴 수 있어요.
Q3. 피해자 인정을 받으려면 어떻게 해야 하나요?
지자체 전세피해지원센터 또는 LH를 통해 신청합니다.
조사 후 피해 사실 인정되면 대출·임대주택 지원 등이 가능해요.
전세 계약은 더 이상 단순한 서류 절차가 아닙니다.
확인, 검증, 대처까지 모두 전략이 필요한 ‘부동산 전쟁’의 시작점이에요.
작은 확인 하나가 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.
지금 이 글을 본 당신이라면, 전세 사기를 피할 수 있습니다.
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